私の資産形成における重要な柱の一つが、相続した実家の賃貸経営です。
家賃収入という「売上」に目が向きがちですが、不動産経営の真髄はコスト管理、つまり「修繕費」との向き合い方にあります。今回は、築30年超の物件を維持するために、2025年の1年間で実際に支払った修繕費とその内訳を、一切の脚色なしで公開します。
■ 2025年 修繕履歴の「台帳明細」
物流現場では、設備の稼働履歴を台帳で管理します。不動産も同じです。2025年は水回りのトラブルから始まり、想定外の外敵まで、合計4件の修繕が発生しました。
・2月：水道配管からの水漏れ（41,580円）
・3月：別箇所の水道管より水漏れ（44,050円）
・5月：洗面所照明器具の故障（24,750円）
・6月：シロアリの調査および駆除（93,170円）
2025年 修繕費合計：203,550円
■ 「2ヶ月連続の水漏れ」をどう判断するか
築30年を超えると、配管の老朽化は避けて通れない経年劣化コストです。2月・3月と連続した際は、さすがに「次から次へと……」と頭をよぎりましたが、そこは冷静に判断しました。
管理会社を通じて、2箇所はそれぞれ別の部位の老朽化であることを確認。併せて「他に怪しい箇所」の調査も依頼し、現状は問題なしとの報告を受けました。一連の事象を「個別の部品交換」として処理し、大規模な配管全更新という重い決断を先送りにできる防波堤を築いた形です。
水回りのトラブルは賃貸経営において避けられない課題と考えられます。依頼する業者によって費用が大きく異なる場合もあるため、信頼できる業者を事前に選定しておくことがリスク軽減につながります。
■ 立地リスクと「シロアリ」の戦い
今年の出費で最も重かったのが、6月のシロアリ対策（約9.3万円）です。
私の物件は海に近く松林が多い地域にあり、数年に一度、羽アリが大量発生する宿命にあります。前回の対策から8年。薬剤の有効期限は5年と言われています。それを考えれば、今回の発生は「不思議ではない、予測できた荷動き」でした。
10万円を切る費用で家屋の資産価値を守る防衛費と考えれば、決して高い買い物ではありません。
私の物件はシロアリ被害のリスクが高い立地にあり、さらに海に近いため塩害のリスクも想定しています。不動産投資を検討する際は、事前に立地リスクを調査し、修繕費やその他の費用を見込んだ収支試算をしておくことをお勧めします。私自身、この2点を事前に予測できていたことで修繕費を想定の範囲で納めることができています。
■ 支払い手間ゼロ。「SMS×家賃相殺」の管理術
サラリーマンとして働く私にとって、不動産管理の「手間」は最大の敵です。
現在、管理会社とのやり取りはすべてSMSに集約しています。記録が時系列で残るため、後からの照合も容易です。修繕費用などはすべて「家賃振込額からの相殺」で完結させています。振り込みの手間や手数料をゼロにし、毎月の計算書で実数を確認するだけです。
「手間と時間を可能な限り省略する」という発想は、物流現場で叩き込まれ、深く体に染みついている効率重視の思考そのものです。この仕組み化こそが、副業オーナーとして長く続ける上での核心だと考えています。
■ 不動産にも「オーバーホール」の発想を
物流センターの冷凍機が数年に一度、高い費用をかけてオーバーホールを行うことで保管品質を保つように、住宅も「事後対応」から「予防保全」へシフトすべきだと痛感しています。
数年に一度は水回りやシロアリのリスクを想定し、床下や天井裏の定期検診を仕組み化する。毎年何かしらの修繕費が発生している現実を考えれば、突発的な故障で入居者に不便を強いる前に先回りして手を打つことが、資産価値の維持と管理品質の向上を同時に実現します。
■ 「借り手への誠実さ」という先行投資
2025年の記録とは別の話になりますが、数年前に床の修理を依頼した際、管理担当者からこんな提案がありました。「この機会に、洗面台も交換してみてはいかがでしょうか」と。
古くなってヒビや変色のあった洗面台を確認すると、確かに借り手の目線では気になる状態でした。結果として床と洗面台の交換で総額50万円ほどかかりましたが、これは単なる出費ではなく、借り手に快適な住環境を提供するための先行投資だったと今でも思っています。
壊れた箇所だけを最小限で直す。それも一つの判断です。しかし入居者の目線で「もう一歩」を提案できる管理担当者の存在は、オーナーにとって大きな資産だと感じています。その姿勢が巡り巡って、長期入居という安定した運行を支えてくれるのだと思います。
■ まとめ：修繕費は「負け」ではなく「保全」
2025年の合計20万円という数字は、単なる出費の記録ではありません。「次の10年を無事に運行させるための整備費」と捉えれば、その意味合いは180度変わります。
不動産投資は、入るお金（家賃）だけでなく、出ていくお金（修繕）をいかに冷静に、そして誠実にコントロールできるかの勝負です。現場のリアルを数字で記録し続けることが、長期運行の精度を上げる唯一の手段だと私は考えています。
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