空き家となった実家を相続、実は違法建築だった。
築年数の長い戸建ては、法改正や規制変更により、知らぬ間に現行基準から外れているケースが少なくないと言います。私の場合、それが発覚したのは「賃貸に出そう」と動き始めたタイミングでした。
空き家を持ち続ければ、固定資産税や維持費が容赦なく発生します。売却も検討しましたが、兄弟たちの想いもあり決断できないまま3年。その間も、デッドストックの維持費は静かに積み上がり続けていました。
空き家は「持っているだけ」でコストが出ていく
実家を引き継いでまず直面したのは、逆キャッシュフローです。
・登記費用：司法書士への依頼で約17万円（イニシャルコスト）
・固定資産税：年間約15万円
・維持費：年間5〜10万円（草刈り・庭木剪定などの概算）
冷凍倉庫で言えば、貴重な保管スペースに貨物を入れないまま電気代と地代だけが発生し続けている状態です。庫腹を空けたまま、コストだけが積み上がっていく。
維持費が発生したきっかけは、近隣からの苦情でした。庭木が隣家の屋根を侵食しており、伐採・除草だけで初年度10万円台前半。「このまま放置は無理だ」と痛感し、賃貸化へ動き始めました。
不動産会社は「フォワーダー」―超重要なパートナー選び
賃貸化を決意してまず着手したのが、パートナー選びです。
姉の紹介で、義実家（地主）も信頼を置く不動産会社へ依頼しました。物流でも初めての案件を任せるなら、実績ある紹介ルートが鉄則です。先方にとって私は「重要顧客の親族」。縁故や信頼できる知人からの紹介は、実績と信頼を担保できる有効な手段だと思っています。
検査で発覚した「不適合」の実態
賃貸物件として流通させるため、建物検査（約5万円）を実施。その報告書の内容に、言葉を失いました。
・外壁：隣地との距離による防火基準不適合
・ブロック塀：基準を超える高さ
・構造：筋交い不足、基礎と柱のズレ
現行基準で見れば、思い出の実家は紛れもない「違法建築」でした。
（違法建築について詳しくはこちら→福岡市公式ページ）
270万円の改修費と、金利1.3%という想定外の突破口
適法化を含めた改修見積もりは270万円。賃貸化を考えるまでは想定もしていなかった、かなり大きな費用です。
ただ、法令を無視したまま賃貸に出すことは不可能であり、避けられないコストでした。
ここで助けになったのが、銀行からの提案でした。福岡市の制度融資を活用し、「起業」という形で事業計画を策定。通常は高金利になりがちな自宅以外のリフォームローンが、金利1.3%という好条件で調達できました。これは想定外の突破口でした。
福岡市長宛の「経緯報告書」という名の始末書
工事完了後、最後の関門が待っていました。
福岡市長宛に「経緯報告書・改善報告書」を提出する必要があったのです。なぜ違法状態だったのか、どのように適法化したのか。会社で言えば、前任者のミスを現職の私が始末書として報告するようなものです。
大変な関門のはずでしたが、経験豊富な不動産会社の担当者がまるで通関士のように書類を整えてくれたおかげで、私は内容に目を通して署名するだけで済みました。
空き家賃貸募集までのフローチャート
ここまでの流れをフローチャートとして以下の図にまとめています。
【まとめ】稼働資産として
相続した実家の賃貸化は、冷凍倉庫の空きスペースで保管料収入を得るために諸条件をクリアし、行政の許可を取って初めて「保税蔵置場」として稼働できる――そのプロセスに似ています。
270万円は決して安いコストではありません。しかしコンプライアンスを守り、稼働資産として整備し直したからこそ、次のステップへ胸を張って進めます。
次の記事では、整備を終えたこの物件が募集開始からわずか2日で入居者が決まった舞台裏について書きます。→こちら
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